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「不動産格差」2019年11月30日

新聞やテレビでおなじみの、不動産コンサルタント

長嶋修氏の「不動産格差」を読んで。

不動産価格は需要と供給で決まりますが、それを左右するのが情報です。

数ある統計やデーターから分析し根拠を示し

未来の価格形成を予測しており確度の高い予想値が示されておりました。

 

 

長嶋氏が提唱する未来の不動産価格形成は

A「価値維持あるいは上昇する」10%~15%

B「徐々に価値を下げ続ける」70%

C「無価値あるいはマイナス価値にむかう」15%~20%

と予測。

要約すると、都心一等地若しくは地方都市一等地はA

それ以外の85%の不動産は下落または、価値がなくなると予想していました。

その根拠も細かくデーターを駆使し説明していて、説得力はありますが、

あくまでも予想なので業界人としては、こうならない事を祈ります。

また、私の見解ですがインバウンド(他力)や地方創生(自力)で予想外にA以外の地域でも上昇するかもしれません。

長嶋

 

 

本書では不動産価格の未来予測の他、マンションの管理等、新築住宅、中古住宅の物件の見分け方等、業界の裏側、手抜き工事見極め方等が書いてあり

これから住宅購入を考えている方も、本書で勉強すれば将来の資産価値やライフスタイル向上に一役買うのではと思いますので、是非ともおススメします。

便利と引き換えに。2019年11月29日

今朝は寒かったですね。

今朝、女房殿を車で駅まで送る途中、何やら

スマホで何かを確認している様で

あ、「電車乗った」とか、「歩いてる」とか、「止ってる」とか、ひとり言を言っているので

何見てるの?

と聞くと、位置情報アプリ(ゼンリー)で娘の位置を確認しているとの事

今の時代、スマホでなんでもできますね。

一昔前に営業管理ソフトで営業マンを監視しサボらせないソフトが一時、

流行りしましたが、確か価格が数百万!!

買わなくてよかった。

今では位置情報がタダ

営業マンにこのアプリ入れさせたらサボれない。

 

でも、お互いがお互いを監視する感じで

ある意味、チョットいやな時代ですね。

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少子化がもたらす本当の脅威?2019年11月28日

2019年の出生数予想が87万~88万程度になる可能性が出てきた。

10年前の2009年に比べ約20万人少ないらしい。

また、1899年の統計開始以来最少になる。

たった10年で20万人減は衝撃的だ

そもそもの原因が、出産適齢期に当たる女性の人口が減っていることだ。

数十年前に少子化対策をしなかったツケが今になってきている。

国も少子化問題の解決には党派を超え共通認識ではある様だが

これといった解決策はでてこない。

 

少子化も悪くない。仕方がない。産業イノベーションで何とかなる、移民を受け入れれば何とかなる的な意見を言う有識者もメディア等で散見しますがホントに驚きです。

流れに身をまかせる的な、なる様になるさケセラセラですか?

確かに労働力は、AIやロット、移民で代替は可能でしょう。

しかし、税を始め社会保障等、国の政策基盤の礎は人口の増加が大前提なので

出生数が減ると人口ピラミットでの生産年齢人口は減少し間違いなく国力を削ぐのではと危惧されます。

また、民間では人手不足が騒がれてメディアもこぞって報道しておりますが、

公務員はどうでしょう、特に自衛官の採用数が計画を下回り募集対象年齢の上限を26歳から32歳まで引き上げ定年も延長し苦肉の策に出ております。

日本の防衛戦略は専守防衛なので、必要最低限の自衛官が必要なのですが

人口減少の影響が国の根幹を左右する国防にも影響が出始めています。

売りたくても売れない不動産問題。2019年11月26日

みなさんこんにちは。

本日は曇天で気温も低く秋もそろそろ最終周へと変わり目の様な天気ですね。

秋といえば紅葉ですが

私が育った南足柄市に最乗寺というパワースポットで有名なお寺さんがありますが

そちらは紅葉も有名で、今は紅葉真っ盛り、ピークは過ぎましたが今週末ぐらいまでが見どころだと思われます。一見の価値ありですので是非お運びください

こんな感じの紅葉です。↓

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話は変わりますが、最近の不動産コンサルでの無料相談で増えてきているのが

売りたくても売れない不動産問題。

1980年台のバブル全盛時代に購入した別荘地の処分についての

相談です。

別荘地にかかる維持費が大変なので処分したい

関東圏外(関東から車で数時間ブランド地域は除く)の別荘地でよくある話なのですが、

道路の管理が公ではないパターンで道路の整備や水道の管理等にと、分譲会社から管理費を徴収されるのですが、

これがバカにならない金額なのです。

また、このような別荘地は売却できない可能性が高いので

ご相談者からすればタダでも良いので、処分したい。

所有権を放棄したいと言われますが、現行法では所有権放棄はできず認めてしまえば課税逃れや管理費用を国に転嫁しようというモラルハザードを招きかねない。

故に所有者本人が亡くなった場合に相続放棄という形で処理するしか方法がない。

相続放棄の場合でも自宅や金融商品等の別の相続財産が有る場合には固有財産だけの放棄は出来ない為、全財産放棄ともなれば、これはこれで現実的ではないので頭が痛い所でしょう。

 

まぁ、他の方法はないかと聞かれればなくはないのですが、

例えば別荘地以外の財産を期間をかけて子や孫に基礎控除110万円を利用しながら歴年贈与し別荘地だけを相続放棄させる方法。これはとても手間がかかるし他の問題(親子間の力関係のもめごと)も発生する可能性もあります。

他には、隣接地オーナーへの寄付、行政機関や社会福祉法人等への寄付が可能か模索するのも一案です。

せっかく大枚はたいて買った不動産も使用価値や財産価値がなくなれば経費が掛かるだけの放蕩息子になりかねません。


 

2020年秋の臨時国会に民法や不動産登記法改正案の中で不動産所有権放棄に関しての内容も含まれておりますので、その原案をご紹介します。「所有を巡って争いが起こっておらず、管理も容易にできる」のを条件に、所有権の放棄を可能にすると明記したそうです。

この法案が通れば所有権放棄は可能になりますが、前出の別荘地のように管理費が掛かる場所は原案記載の「管理も容易」との文言に抵触し放棄は出来ないでしょう。

相続空家3000万円控除の損益分岐点2019年11月25日

子供世帯は各々住宅を購入し

親世帯に相続が発生し場合

両親が住んでいた家をどうするか迷う方は多いいいのではないでしょうか

借家で貸すか、共有持分を避け売却するか、又は相続放棄か、意見の分かれる所です。

今回は、親が残した家を売った場合の税金についてお話します。

 

通常は家を売った金額から取得費(家を購入した金額プラス購入に要した費用)

又は売価の5%を差し引いた所得に税率が20%かかります。

 

例えば

譲渡価格が3000万円で取得費が不明なとき

3000万円-150万円(5%)=2850万円

2850万円×20.315%=579万円

しかし下記条件を満たせば相続空家の3000万円控除が使えるので

譲渡価格-取得費-特別控除で

なんと税金は0円に約600万円の差額にこれは相当デカい!!

①昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
②区分所有建物でないこと
③亡くなった方が一人暮らしだったこと
④相続開始から3年を経過する日の12月31日までの譲渡であること
⑤譲渡価額が1億円以下であること

⑥耐震基準を満たすリフォームか更地にすること

 

※しかしここで、考えなくてはならないのは⑥のリフォーム代か解体費用がかかる事。

譲渡価格が低い場合、手取りの損益が逆転する可能性もありますので注意が必要です。