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公示価格2017年3月24日

東京のさくらの開花予想日に発表された公示価格、

土地鑑定委員会により全国26000地点を公が評価する1指標で

地価動向や土地取引にも参考にされます。

さて、今年の神奈川県の評価額は、

住宅地は昨年同様、東高、西低、商業地は5年連続上昇です。

再開発が進む、大和・海老名は4年連続上昇

鎌倉・藤沢が上昇から横ばいに、茅ヶ崎が下落に転じました。

実勢取引価格にほぼほぼ、リンクした動きですね。

小田原市に関しては、下落・微増・横ばいが交錯

実勢取引価格との比較は取引事例がある場所に限ってリンクして

取引がない、少ない地域は少し価格を盛っているのを、感じるのは私だけでしょうか?

アパート経営は慎重に2016年10月21日

空室率が高まる中、新築アパートの建設ラッシュに、なぜ歯止めがかからないかを考察。

首都圏ではアパートの空室率は昨年夏ごろから急速に悪化しています。

神奈川県に至っては36.66%と過去最悪を更新

その原因の一つが、利回り率を上げるためのカラクリである

利回りを上げるには

1利回りを上げるためには、より多くの区画を造る

2建築費を抑える

3家賃を高く設定

以上を考察すると

2は、建築会社が儲けたいから、安くできない。

1.3をクリアするには、ワンルームや1DKといった単身者向け住宅を造るしかない

よって、駅至近物件や大学近在物件は需要が見込めるが、バス便で、スパーやコンビニもない田舎では需要がない、しかし駅至近は空きスペースが少ないから駅から離れた場所に建てさせるしかない。

したがって、空アパートが増えるのは必然です。

 

まとめ

アパートの空きが増えても地主さんは

サブリース・家賃保証の安定収入を後ろ盾に営業してくる建設会社が多いので

安心している?

また、金利低下と相続税対策、老後不安等

が追い風になり、今後もアパート建築に歯止めがかからないと思われます。

(訴訟が増え社会問題になれば別)

 

35,000円の貸店舗2016年10月11日

本日は、貸し店舗のご紹介です。

JR東海道線小田原駅徒歩9分

大雄山線緑町駅徒歩1分

家賃35,000円

敷金2ヵ月

礼金1ヶ月

仲介手数料1ヶ月

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緑町の駅から

 

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少し歩くと

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到着

中はこんな感じです。

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2016年基準地価と人口移動2016年9月22日

2016年基準地価の発表がありました。

神奈川県の商業地は4年連続上昇

住宅地は4年ぶり下落。

上昇をけん引してきた横浜・川崎地区も上げ幅縮小です。

県西地区は下げ幅が拡大、小田原地区は小田原駅周辺

は変わらずで、ほかの地区は軒並み下げています。

地価が下落している地域は白地、小幅上昇は:::斜線、上昇は黒地

b

 

 

こちらは、今年1月に総務省が発表した人口移動報告

a

 

 

白地は転出が多い地域、黒地は転入が多い地域

これと、基準地価動向をみるとかなり、酷似しています

 

県西部では人口減を解消しないと、地価下落は収まりそうもありませんね。

 

借地権のリスク2016年9月16日

借地権

底地権者→地主さん

借地権者→土地を借りている人

借地権は毎年地代を支払い続け

高額な更新料支払いや建物を建て替えたり

借地権を売買するのに地主さんの承諾が必要等

お金を支払っているのに、力関係は

完全に

地主さん>借主さん

借地権は権利と所有建物は売却できるのですが

実際、都心でもない限り、需要が少なく

売ることは極めて困難です。

また、建物は自分で建てたものなので、

愛着もありますし、近所付き合いを考えると

退去しづらい事情が内在しているのです。

最近では、これが分かっている大家さんの中には

足もと見て更新時の新地代の値上げ要求をし、(かなり高額)

それに困った借地権者からの相談が年々増えてきています。

以前、底地権は地主さんとっては土地が戻って来ないし、

売るに売れない不良資産でしたが、人口減の地方の賃貸アパートに比べると空リスクや、

建物や敷地のメンテナンス費用もかからなく、半永久的に地代が取れる底地権は今では、

優良資産かもしれませんね。

借りている人にとっては、

踏んだり蹴ったりという言葉がピッタリの権利になってしまいました。

 

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