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小田原市及び近隣市町村の不動産相場とこれから2017年8月7日

当社は土地を仕入れたり分譲したりするので市場相場の調査は大変重要な作業の1つなのですが、しばらくの間、入院していた為、小田原近郊の不動産相場が分からなくなり

同業者周りを開始した。

何故、足を使った人海戦術なのかというと

ポータルサイトやネットの情報と実際に取引される価格は乖離があり

生きた情報と言えないからである。

数件回るうちに分かった事は、ここ最近の小田原近郊で家を探されているお客様の動向が特殊だという事。

首都圏を中心に、現在では徒歩10分以内でないとなかなか売れないと聞き及んでいますが、

小田原近郊は違うようだ、駅から遠くても広くて値段さえ安ければ売れている。

それだけ、電車で通勤している方が少ないのか?

今後、買換えする予定がない方が多いのか?

また、この状況がいつまで続くのか分からなないのが厄介である。

現在は売れていても3か月先、半年先まで予測を立てないと、仕入れた時点では売れると予測をたてても、商品として仕上げ販売する時には、売れなくなるという事になったりもする。

現時点では自分の感覚で相場観を磨きながら決断していくしかないですが、

将来的には、AIがビックデーターから解析し正確に売れる売れないを判断する時代に

なるのではと思います。

5年に1度の免許更新2017年8月1日

宅地建物取引業を営むには宅建業の免許を取り

毎年、講習を受講し5年に1回の更新をしなければ

営業ができません。

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更新手続きは以前(今は郵送受け付けもあり)横浜まで行かねばならず、神奈川県の外れの

小田原からだと申請に行くだけで、1日仕事で書類に不備があれば、出直しするしかなく数日かかる場合もありました。

当社も、開業間もないころは,経費削減の為自社で更新手続きをしていましたが、効率を考えるとプロの行政書士に依頼する方が良いと、その後の更新はプロ任せです。

今回は横浜の行政書士に依頼しました。

更新申請は、有効期間満了日の90日前から30日前までに行わなければならず。

行政書士の先生が満了日ギリギリに事務所内の写真を撮りに来られたので、

 

私:先生、こんなギリギリで万が一、書類の不備等で間に合わない場合どうするのですか?

 

先生:私はプロなので不備などありません!!「ちょっとキレ気味」

 

スゴイ自信ですね。

その後、申請は受付が済み6回目の更新が無事終わりました。

後日、申請書の副本が先生から送られて合点がいった、

いままで依頼した行政書士の中で1番の出来だった。

これぞプロの仕事。

次回もお願いする事にします。

田舎の先生だと20万円位かかるところ(ほとんど言い値)

安い先生をネットで探し

今回、行政書士の手数料、証紙代、業者票等諸々10万円位で済みました。

 

長期休業2017年7月31日

3月28日より大病を患い入院治療の為、長期休業をしてしまいお客様また関係者各位

の方々に大変ご迷惑おかけ致しました事、お詫び申し上げます。

 

公示価格2017年3月24日

東京のさくらの開花予想日に発表された公示価格、

土地鑑定委員会により全国26000地点を公が評価する1指標で

地価動向や土地取引にも参考にされます。

さて、今年の神奈川県の評価額は、

住宅地は昨年同様、東高、西低、商業地は5年連続上昇です。

再開発が進む、大和・海老名は4年連続上昇

鎌倉・藤沢が上昇から横ばいに、茅ヶ崎が下落に転じました。

実勢取引価格にほぼほぼ、リンクした動きですね。

小田原市に関しては、下落・微増・横ばいが交錯

実勢取引価格との比較は取引事例がある場所に限ってリンクして

取引がない、少ない地域は少し価格を盛っているのを、感じるのは私だけでしょうか?

アパート経営は慎重に2016年10月21日

空室率が高まる中、新築アパートの建設ラッシュに、なぜ歯止めがかからないかを考察。

首都圏ではアパートの空室率は昨年夏ごろから急速に悪化しています。

神奈川県に至っては36.66%と過去最悪を更新

その原因の一つが、利回り率を上げるためのカラクリである

利回りを上げるには

1利回りを上げるためには、より多くの区画を造る

2建築費を抑える

3家賃を高く設定

以上を考察すると

2は、建築会社が儲けたいから、安くできない。

1.3をクリアするには、ワンルームや1DKといった単身者向け住宅を造るしかない

よって、駅至近物件や大学近在物件は需要が見込めるが、バス便で、スパーやコンビニもない田舎では需要がない、しかし駅至近は空きスペースが少ないから駅から離れた場所に建てさせるしかない。

したがって、空アパートが増えるのは必然です。

 

まとめ

アパートの空きが増えても地主さんは

サブリース・家賃保証の安定収入を後ろ盾に営業してくる建設会社が多いので

安心している?

また、金利低下と相続税対策、老後不安等

が追い風になり、今後もアパート建築に歯止めがかからないと思われます。

(訴訟が増え社会問題になれば別)

 

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