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重要事項説明での水害リスク2020年2月7日

みなんさんこんにちは。

本日は、不動産売買契約前に行う重要事項説明のお話です

基本的には一般の消費者を保護する為に(情報の非対称性対策として)

契約前に義務付けられているのが、重要事項説明なのです。

言葉通り取引不動産に関わる重要な内容が記載されていますが

なぜか水害リスクについての説明義務がないのです。

命や財産に関わるのに?

おそらく水害リスク記載を重要事項に義務付したら

土地価格、火災保険料やそれに伴う担保評価に影響をおよぼし、ひいては経済に悪影響もでるのではと推察もされます。

しかし、国交省は近年の予想外の災害に対応すべく、水害リスクを説明事項に加える

方針をうちだしました。

導入時期は未定とされておりますが、近く導入されるでしょう。

また、現行法では水害リスクは自己責任(業者責任ではない)ですので、ハザードマップや古地図で確認し

専門家のアドバイスを仰ぐとよいでしょう。

小田原市古地図↓

https://www.tsunagaru-map.com/pf-odawara/

小田原市ハザードマップ↓

https://www2.wagmap.jp/navi-odawara/PositionSelect?mid=38

崖崩れの責任は?2020年2月6日

昨日、逗子で痛ましい事故が起きた。

事故現場はJR横須賀線「東逗子駅」から徒歩10分の場所

現場は土砂災害警戒区域に指定されており

高さ約20mの崖上にはマンションがあり

崖下部には間知擁壁、上部法面は土になっており、上部が崩れ18歳の若き命が失われた。

同じ年頃の娘を持つ身としては誠に残念でいたたまれない気持ちになりました。

今回の事故は、土砂災害危険地域の指定にもかかわらずマンションが所有する

敷地の崖が崩れたのが原因です。

通常、マンション建設は開発行為の為、建築時の規制は厳しい上、土砂災害危険地域では

なおさらです。

また、神奈川県では2m以上の崖上に建築物を建てる場合には擁壁の許可か深基礎で対応

しなければならず、今回の現場を見る限り深基礎で許可を取得しているようだ。

深基礎対応の場合、工作物の安全性には問題がないのですが、土砂の流失にはリスクヘッジできない上、画像上でみてもかなりの傾斜角度とうかがえるので、土部分は崩落しやすいことは予見できたのではと思われる。

責任所在はどこ?

民法上土地の所有権者は土地の維持管理義務があり

通常は崖所有者であるマンション管理組合の管理責任が問われるだろう。

新型肺炎が日経平均株価にも影響を2020年1月23日

新型肺炎による影響で日経平均株価が下がった。

特に映画関連の東宝と東映の株価が下げています。

映画館の様な施設には、窓がなく密閉空間で不特定多数の人が出入りする為

感染症の流行時には、敬遠され

来場者が減るとの予測かから株価が弱含んだようです。

また、1月24日からはじまる春節での訪日客への影響も懸念材料とされております。

 

WHOが中国の対応を評価

早期の情報開示と共に

当局は市内のバス、地下鉄などを止め、市外に出る鉄道の駅や空港も閉鎖すると発表。

東京の人口に匹敵する約1000万人が、事実上隔離されるという異例の措置に出た。

本当に驚きです。

民主主義国家には出来ない芸当ですね。

 

これによって、感染を抑え込めれば良いのですが?

感染者は既に日本・台湾・韓国・米国・タイでも確認されていますし、

新型コロナウィルスによる感染力や致死率の情報が少なく、また、ワクチンや治療薬がない事も気になります。

パンデミックにならない事祈ります。

相続税の申告漏れが多発?2020年1月17日

2019年6月までの1年間で全国の国税局が相続税の税務調査の結果を発表した。相続人から無申告だったのに申告漏れが見つかったケースが17事務年度比20.2%増の1232件に上り、追徴税額も同15.0%増の約101億円だった。

2015年に相続税基礎控除が引き下げられ申告が必要な課税対象者が増えたのが原因とされている。

そんな中「路線価に基づく相続財産の評価は不適切」とした東京地裁判決がでた。

川崎市のマンション2棟の相続税申告をめぐり路線価と実勢価格の乖離を指摘

国税側は「路線価による評価は適当ではない」と判断。不動産鑑定の価格を基に「相続税の申告漏れにあたる」と、相続人全体に計約3億円の追徴課税処分を行ったが、相続人らは取り消しを求めて提訴している。

 

昨年、行った小田原近郊の相続案件で税務所に問い合わせをしたところ

相続税の評価は実勢価格であり、実勢価格の根拠を示さなければならず

税務署の見解ではあくまでも実勢価格=路線価での評価との指導を受けた。(聞き間違いでなければ(笑))

前記の地裁の判決と矛盾している対応に驚きました。

なぜなら小田原市近郊の不動産取引価格は、人口減少と経済不況のあおりをうけ近年は下落基調が続き取引価格より安いとされる路線価の方が高い逆転現象が起こり納税額が実質増えるからです。

 

路線価が実勢価格を下回る時には、不動産鑑定評価、実勢価格より

路線価が高い場合は、路線価評価申告を指導する姿勢は理解に苦しむ。

小田原城一望2020年1月16日

小田原市民なら誰もが憧れる

高級住宅街城山

 

今回は、その城山にあるマンションをご紹介いたします。

外観画像

賃料85,000円

敷金2ヵ月

礼金1ヵ月

JR小田原駅徒歩4分で、南向きのお部屋

 

玄関に入ると眩いばかりの採光が、お部屋いっぱいに広がります。

1976年築のビンテージマンション

52.32㎡3DKの間取りはこちら↓

城山ファーストマンション

6帖の和室は趣があり一件ミスマッチにも思える洋家具を配置すれば

ワンランク上のお部屋にも変身します。(上級者コディで良く使う)

和室1

洋室のビンテージ建具も趣があります。

洋間1

younma

また、DIYにも対応致しますので、お気軽にお相談下さい。

何と言ってもこのお部屋の押しは眺望です。

お部屋から望む小田原城天守閣は一見の価値あり。

soto

また、バルコニーからは小田原の街と海が一望です。